Tính thuế đối với cá nhân cho thuê nhà sẽ dựa trên doanh thu thực tế phát sinh
Vừa qua, Bộ tài chính vừa ban hành Thông tư số 40/2021/TT-BTC có hiệu lực thi hành từ ngày 01/08/2021. Ngay sau khi ban hành, Thông tư 40/2021/TT-BTC đã thu hút được sự quan tâm của xã hội, đặc biệt là việc thực hiện nghĩa vụ thuế đối với hoạt động cho thuê nhà. Cách tính thuế và xác định nghĩa vụ thuế đối với cá nhân cho thuê nhà được quy định như thế nào? Đại lý thuế TASCO sẽ giải đáp trong bài viết dưới đây, kính mời quý doanh khách hàng tham khảo.
Trong Thông tư 40 mới được ban hành, Tổng Cục thuế nhấn mạnh việc cá nhân và người kinh doanh có doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống thì không phải nộp thuế. Và điểm này không phải là quy định mới.
Ảnh minh họa (Nguồn: Đại lý thuế TASCO)
Theo Phó Tổng cục trưởng Tổng Cục thuế Đặng Ngọc Minh:
“Trong thông tư 40 chỉ quy định một số biện pháp để đảm bảo công tác quản lý sát với hoạt động cho thuê nhà và công bằng với các hoạt động kinh doanh khác cũng như việc làm công ăn lương. Bởi theo Luật số 31/2013/QH13 sửa đổi bổ sung một số điều của các Luật thuế trong đó có thuế TNCN đều quy định: Cá nhân và người kinh doanh có doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống đều không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN.
Thông tư 40/2021/TT-BTC chỉ quy định về mặt thủ tục hành chính thuế đối với thu nhập phát sinh trong năm ví dụ như người cho thuê có thể có nhiều nhà khác nhau, ở các địa bàn khác nhau hoặc cho người nhà thuê nhưng không đứng tên hợp đồng cho thuê mà lại ủy quyền cho người khác. Điển hình như rất nhiều người ở Hà Nội nhưng lại đầu tư cho thuê ở Đà Nẵng.
Chính vì vậy, cơ quan thuế phải có quy định và hướng dẫn cụ thể đối với những trường hợp đặc thù này để những người được ủy quyền cho thuê hoặc trong những trường hợp cá nhân cho thuê nhà theo từng lần phát sinh có thể tính được số thuế để nộp được quy định cụ thể tại Điều 9 Thông tư số 40/2021/TT-BTC quy định rõ phương pháp tính thuế đối với cá nhân cho thuê nhà. Tuy nhiên cần khẳng định đây chỉ là số tạm thu theo doanh thu phát sinh.
Điều 9. Phương pháp tính thuế đối với một số trường hợp đặc thù
1. Cá nhân cho thuê tài sản
a) Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm: cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ. Dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản theo hướng dẫn tại khoản này gồm: cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí.
b) Cá nhân cho thuê tài sản khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán (từng lần phát sinh kỳ thanh toán được xác định theo thời điểm bắt đầu thời hạn cho thuê của từng kỳ thanh toán) hoặc khai thuế theo năm dương lịch. Cá nhân khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản cho thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.
c) Cá nhân cho thuê tài sản không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch (bao gồm cả trường hợp có nhiều hợp đồng cho thuê) thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân cho thuê tài sản không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN là doanh thu tính thuế TNCN của một năm dương lịch (12 tháng); doanh thu tính thuế thực tế để xác định số thuế phải nộp trong năm là doanh thu tương ứng với số tháng thực tế phát sinh cho thuê tài sản.
Ví dụ 2: Ông B phát sinh hợp đồng cho thuê nhà với thỏa thuận tiền cho thuê là 10 triệu đồng/tháng trong thời gian từ tháng 10/2022 đến hết tháng 9/2023. Như vậy, doanh thu thực tế năm 2022 là 30 triệu đồng, nhưng tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2022 là 120 triệu đồng; doanh thu thực tế năm 2023 là 90 triệu đồng, nhưng tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2023 là 120 triệu đồng. Do đó, ông B thuộc trường hợp phải nộp thuế GTGT, phải nộp thuế TNCN tương ứng với doanh thu thực tế phát sinh của năm 2022 và năm 2023 theo hợp đồng nêu trên.
d) Trường hợp bên thuê tài sản trả tiền trước cho nhiều năm thì cá nhân cho thuê tài sản khai thuế, nộp thuế một lần đối với toàn bộ doanh thu trả trước. Số thuế phải nộp một lần là tổng số thuế phải nộp của từng năm dương lịch theo quy định. Trường hợp có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê tài sản dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định của Luật Quản lý thuế cho kỳ tính thuế có sự thay đổi.
>> Theo ví dụ đưa ra tại Điểm c, Khoản 1 Điều 9 thì việc xác định nghĩa vụ thuế đối với cá nhân cho thuê nhà sẽ dựa trên doanh thu danh nghĩa, còn việc tính số thuế phải nộp của cá nhân cho thuê nhà sẽ dựa trên doanh thu thực tế phát sinh trong năm.
Không chỉ có vậy, Thông tư số 40/2021/TT-BTC cũng có quy định cá nhân có thể lựa chọn kê khai thuế theo năm và người cho thuê nhà tùy theo thực tế phát sinh có thể lựa chọn hình thức kê khai, đặc biệt các tổ chức khai thay, nộp thay được ủy quyền có thể kê khai ngay phù hợp với kỳ hạch toán chi phí của doanh nghiệp. Bởi bên khai thay, nộp thay không thể biết được một cá nhân có bao nhiêu nguồn thu nhập khác nhau từ hoạt động kinh doanh.
Trường hợp cá nhân đã nộp thuế, đến cuối năm tổng hợp các nguồn thu nhập nếu từ 100 triệu đồng trở xuống thì cá nhân được đề nghị xử lý hoàn trả hoặc bù trừ vào số phải nộp phát sinh của kỳ sau theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.”
Tin tức khác:
♦ Hoàn thuế giá trị gia tăng - Hồ sơ và thủ tục thực hiện
♦ Những rủi ro về thuế thường gặp trong doanh nghiệp
♦ Thời hạn gia hạn nộp tiền thuế và tiền thuê đất năm 2021 theo Nghị định 52/2021/NĐ-CP
♦ Thủ tục cấp phát ấn chỉ qua thư điện tử trong giai đoạn dịch Covid 19
TASCO - ĐẠI LÝ THUẾ CHỊU TRÁCH NHIỆM CAO NHẤT MỌI DỊCH VỤ
Hotline: 0854862446 - 0975480868 (zalo)
Website: dailythuetasco.com
hoặc dichvutuvandoanhnghiep.vn
Email: lienhe.dailythuetasco@gmail.com
Xem thêm